文 解红娟

在地产行业整体下行的大环境下，越秀地产交出了一份满分答卷。

(资料图片)

3月15日，越秀地产举办2022年全年业绩会，董事长及执行董事林昭远、副董事长兼总经理及执行董事林峰、财务总监及执行董事陈静及资本经营部总经理姜永进，均出席在港举行的业绩发布会。

业绩报告显示，2022年，越秀地产实现营业收入约为724.2亿元，同比上升26.2%；毛利约为148.1亿元，同比上升18.6%；权益持有人应占盈利约为39.5亿元，同比上升10.2%；核心净利润约42.4亿元，同比上升2.1%。

完成年度目标

报告显示，2022年越秀地产累计实现合同销售（连同合营及联营公司项目的销售）金额约1250.3亿元，同比上升8.6%，是少数能够实现2022年全年销售金额同比正增的企业。截至12月31日，已售未入账合同销售金额1789.7亿元，较年初上升18.8%。

从区域来看，2022年越秀地产大湾区合同销售金额人民币596.8亿元，占比47.7%；华东地区实现合同销售金额429.5亿元，占比34.4%。其中，在主战场广州合同销售金额高达531.9亿元，占比42.5%。

中信证券曾在研究报告中指出，越秀地产在2022年的7个月份都实现了销售金额的同比正增，可见公司销售良好，判断这得益于公司2021年四季度之后新增的优质土地开始进入销售环节。

而在越秀地产的众多资产中，TOD项目由于背靠交通枢纽，成为不少购房者的首选，这点从数据中也不难看出，2022年越秀地产TOD项目实现合同销售额约220.9亿元，同比上升23.6%，支撑起越秀地产的部分销售额。

另值得一提的是，在2021年业绩会上，越秀地产管理层曾表示，越秀地产2022年的合同销售目标为1235亿元，较2021年实际完成的1152亿元提升7%。据此计算，越秀地产完成全年销售目标的101.2%。

合同销售实现逆势增长的同时，越秀地产的在克而瑞全口径和操盘销售额的榜单排位也有了大幅上升。其中，全口径销售额位列16名，较2021年的37名上升了21个名次；权益销售额位列15名，较2021年的31名上升了16个名次。

越秀地产表示，行业排名和地位大幅上升，有利于其持续巩固大湾区市场领先和广州市场第一的地位。

谈及2023年的业绩目标，姜永进表示，今年的合同销售目标是1320亿元，较2022年实际完成1250亿提升6%。

关于是否能达成年度目标，姜永进分享了一些数字，“越秀地产2023年可售资源规划约2400亿，在建面积计划约2214万平方米，新开工面积875万平方米，竣工面积753万平方米，并表扣减是754.6万平方米。”

也就是说，越秀地产在2023年准备了足够多的土地储备足以完成业绩目标。

另外，林昭远指出，“房地产市场的核心是投资者的信心，我认为政策没有问题，大家买房的欲望也很强，现在很多人都有换房的需求，信心核心在于经济能不能稳。经济稳了，大家的收入水平就稳了，买房的动力就更强了。”

“但总体上我认为房地产是十几万亿的市场，我们坚定信心，可以完成今年的目标。”林昭远说到。

TOD项目储备占比13.6%

不可否认的是，越秀地产之所以能实现逆势增长的业绩，与其财务稳健有关。

三道红线方面，截至2022年12月31日，越秀地产“三道红线”保持“绿档”达标，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍，现金流充足。

此外，凭借央国企优势，报告期内越秀地产于境内成功发行合共98.4亿元公司债券，加权平均利率约为3.11%。至此，越秀地产年内平均借贷利率为4.16%，同比下降10个基点，债务结构和资金成本持续优化。

进入2023年，越秀地产融资力度进一步增强。据其公告，2023年1月，公司在澳门金交所成功发行20亿元离岸人民币债券，3年期、票面利率4%，募集资金将全部用于偿还2023年1月到期美元债；2023年2月，公司公告通过附属公司向证监会及上交所申请公开发行总额最高为94亿元的公司债券。

在充裕现金流的基础上，越秀地产及时把握住了低吸优质土地储备、优化全国布局的机会。

2022年，越秀地产通过“6+1”多元化增储平台于广州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、郑州、长沙、重庆及成都新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米。其中，通过TOD、城市运营、国企合作和产业勾地等多元化增储模式获取的土储分别占新增土储的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

截至2022年12月31日，越秀地产总土地储备达到约2845万平方米，其中1418万平方米位于大湾区，占比约为49.8%。

值得一提的是，在补充土地储备的同时，越秀地产的TOD布局有了新突破。

报告显示，2022年，越秀地产向母公司收购广州琶洲南TOD项目，总建筑面积43万平方米；同时，首次实现在大湾区以外城市获取TOD项目，TOD模式全国化拓展实现新突破，新增杭州勾庄TOD项目，总建筑面积37万平方米。

截至2022年12月31日，越秀地产TOD项目总土地储备约386万平方米，约占其总土地储备的13.6%。

针对TOD项目布局计划，林昭远在会上表示，TOD是公司重点发展的领域，除了在广州与广州地铁长期合作之外，公司从去年开始也进入到杭州，目前和杭州地铁已经有两个项目合作。

“目前找我们在谈合作的城市还是比较多，我们也在积极地谋划。核心还是看各个项目的指标，要考虑业态和成本的问题，要找到合适的投资机会。”林昭远进一步指，公司亦成立了TOD研究院，在成本控制方面得到了比较好的成长。

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